|
หัวข้อ: 5 ความเสี่ยงที่ควรรู้ก่อนซื้อคอนโดฯปล่อยเช่า เริ่มหัวข้อโดย: webmaster ที่ สิงหาคม 15, 2011, 09:19:01 AM 5 ความเสี่ยงที่ควรรู้ก่อนซื้อคอนโดฯปล่อยเช่า
(http://www.taradthong.com/picture_library/29_7_54_1.jpg) 5 ความเสี่ยงที่ควรรู้ก่อนซื้อคอนโดฯปล่อยเช่า ทุกการลงทุนไม่เพียงให้ผลตอบแทนงามๆ แต่ยังมีความเสี่ยงที่เราต้องเรียนรู้ด้วย การซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าก็เช่นกัน มาดูว่ามีอะไรบ้าง O ไม่มีผู้เช่า หากไม่มีผู้เช่าอย่างที่เราคาดหวัง คุณต้องประเมินกำลังตัวเองก่อนว่า มีความสามารถในการผ่อนรายเดือนไหวหรือไม่ โดยปกติความสามารถในการผ่อนชำระคิดง่ายๆ โดยนำรายได้ต่อเดือนมาหักค่าใช้จ่ายประจำ เช่น ค่าผ่อนรถ ผ่อนบ้านหลังเก่า จ่ายบัตรเครดิต เหลือเท่าไร 40% ของเงินที่เหลือทั้งหมด คือ ความสามารถในการผ่อนชำระของเรา นอกจากค่าผ่อนแล้วอย่าลืมมองเรื่องค่าใช้จ่ายการบริการจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคาร มีอัตราการเรียกเก็บเหมาะสมสอดคล้องกับรายจ่ายซึ่งเกิดขึ้นอย่างเพียงพอหรือ ไม่ ซึ่งปกติจะเรียกเก็บที่ 20-50 บาทต่อตารางเมตรครับ O ซัพพลายมีมาก นอกจากนั้น การที่มีจำนวน "ซัพพลาย" หรือโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่สร้างเสร็จออกมาสู่ตลาดเพิ่มขึ้น จึงเป็นเหตุให้เกิดปรากฏการณ์การแข่งขันเพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งจำนวนผู้เช่าเกิดขึ้นในทุกพื้นที่ที่เป็นแหล่งชุมชน ซึ่งในท้ายที่สุด อาจส่งผลกระทบเนื่องต่อเนื่องไปสู่นักลงทุนในแง่ของโอกาส ที่เปิดกว้างสำหรับผู้เช่าที่จะมีทางเลือกในการตัดสินใจมากขึ้นเนื่องจากการเกิด Over supply ในหลายพื้นที่ ตลอดจนการหมุนเวียนเปลี่ยนแปลงที่อยู่ของผู้เช่าไปสู่ที่พักอาศัยใหม่ๆ ที่สมบูรณ์พร้อมกว่า จะทำให้แนวโน้มของผลตอบแทนจากค่าเช่าปรับตัวลดลงได้ในอนาคต O สภาพคล่อง การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นการลงทุนที่มีสภาพคล่องที่ต่ำเนื่องจากอสังหาริมทรัพย์จะสามารถแปรเป็น เงินสดได้ยาก และช้ากว่าเมื่อเปรียบเทียบกับการลงทุนหรือการออมในรูปของเงิน ฝาก เงินลงทุนในกองทุน หุ้น หรือทองคำลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น นักลงทุนจะต้องเป็นผู้ที่สามารถรักษาสภาพคล่องของตนเองได้ดีพอสมควร O เลือก Developer ไม่ถี่ถ้วน ถ้าเลือกผู้พัฒนาโครงการไม่ดีก็เป็นความเสี่ยงเช่นกัน ฉะนั้น เราก็ต้องเลือกผู้พัฒนาโครงการที่มีชื่อเสียง ผมยกตัวอย่างง่ายๆ ว่า ถ้าเราผ่อนกับโครงการไปได้ระยะหนึ่งแล้ว เกิดโครงการเจ๊งขึ้นมาเราก็แย่ หรือสร้างเสร็จไม่ทันกำหนด ความเสี่ยงก็จะตกอยู่กับเรา Oเป็นการลงทุนที่จุกจิก อีกประการหนึ่งเป็นเรื่องของการค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการดูแลรักษา ซ่อมบำรุง และอาจรวมไปถึงต้นทุนของการลงทุนในเฟอร์นิเจอร์ เครื่องปรับอากาศ และเครื่องใช้ไม้สอยต่างๆ ที่จำเป็นสำหรับอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เป็นการลงทุนที่มีรายละเอียดถี่ถ้วน และมีปัญหาหยุมหยิมเกิดขึ้นไม่ว่าจะเป็นน้ำไม่ไหล ไฟดับ ผู้เช่าผัดผ่อนหรือเบี้ยวค่าเช่า และบางครั้งอาจจะถึงขั้นต้องแปรสภาพจากนักลงทุนมาเป็นผู้ไกล่เกลี่ยปัญหา |